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LOCAÇÃO EM SHOPPING E A REDUÇÃO DA MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA

06/06/2016

Com o avanço da crise econômica em todos os setores da economia, muitos lojistas de Shopping Center se veem forçados a rescindir antecipadamente o contrato de locação, ainda que tenham que arcar com a multa prevista em contrato. Geralmente, a multa estipulada ressalta a vantagem econômica excessiva do Shopping, o que tem gerado inúmeras ações judiciais.

De acordo com o artigo 413 do Código Civil/02, essa cláusula penal deve ser“reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.” Embora o dispositivo legal afaste a ideia de proporção, alguns magistrados ainda aplicam a regra de proporcionalidade da pena, prevista pelo artigo 924 do revogado Código Civil/16, exemplo: o lojista firma um contrato de locação por prazo de 05 anos, com previsão de multa de 05 alugueis em caso de rescisão antecipada. Ao constatar a inviabilidade econômico-financeira de seu negócio, resolve desocupar o imóvel ao tempo de 03 anos de contrato. Considerando o cumprimento parcial da obrigação, a multa devida então será de 02 alugueis, proporcional ao tempo restante da relação locatícia.

No entanto, pela previsão legal vigente, aplicar-se-á o critério de equidade, o qual permite ao juiz que se afaste da matemática e reduza a multa manifestamente excessiva de acordo com a sua convicção, restabelecendo assim o equilíbrio entre locador e locatário. Com isso, a aplicação da redução por equidade dá ao julgador uma maior liberdade de fazer justiça no caso concreto, afastando o previsível enriquecimento ilícito do empreendedor em face do lojista.

Portanto, a redução da multa deve ocorrer seguindo-se os critérios de equidade e não mais de proporcionalidade, já que o artigo 924 do Código Civil de 1916 foi definitivamente revogado e a matéria integralmente disciplinada pelo artigo 413 do Código Civil de 2002.

Hélio Craveiro - Advogado




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